[benington]

Здравствуйте.
Сложилась следующая ситуация. Проживаем в доме довоенной постройки. Участок 6 соток оформлен в собственности. За участками - сверхнормативная территория, которую использовали длительное время (от 20 до 50 лет). Несколько лет назад начались работы по подготовке к застройке даной территории. Застройщик подписал с гор. администрацией договор о выделении участка под строительство. К договору было подписано Гарантийное письмо, котором гарантировалось выделение каждому дому дополнительно 2 сотки.
После этого длительное время никаких работ не проводилось.
В этом году работа "закипела". Территорию изъяли, никаких 2 соток конечно не предоставили и пообещали построить пятиэтажные здания (в градостроительном плане земля выделена под ИЖД).
В связи с этим вопросы:
- можно ли добиться предоставления обещаных 2 соток?
- если да, на кого подавать в суд? На администрацию, застройщика, обоих?
- скольки этажное здание имеет право построить застройщик на территории под ИЖД и мог ли он её перевести под малоэтажное строительство?
Спасибо.

[Амир75]

Что такое сверхнормативная территория? Что такое выделение каждому дому 2 сот?
Строить можно всё при наличии разрешения на строительство с соблюдением градостроительных параметров определённых ПЗЗ ( к примеру был град план на ИЖС а потом внесли изменения в ПЗЗ и получили новый град план потроить торговый центр и т.п.) Во всяком случае для смены ПЗЗ должны были организовать публичные слушания.

[benington]

Сообщение от Амир75

Что такое сверхнормативная территория? Что такое выделение каждому дому 2 сот?

Чуть подробнее.
Индивидуальные двухэтажные дома довоенной постройки. При заселении в пятидесятых годах использовались как комуналки. Соответственно земельные участки никого не интересовали. Годам к восьмидесятым людей расселили, освободившиеся площадим занимали нерасселёные и в итоге дома стали индивидуальными. На каждый дом пришлось около 12 соток. После начала приватизации жильцы стали подавать документы на оформление земли. Кому-то оформляли 12 соток, кому-то - 8, клому-то - 6.
В 2005 году местная администрация объявила о начале застройки всей сверхнормативной территории (те самые 12 соток за минусом того, что люди оформили в собственность. Начали очень позитивно:
- объявили что застройка будет индивидуальными домами.В принятом за год до этого Градостроительном плане данный земельный участок был указан под ИЖД. Вокруг многоэтажных домов тоже не было, только такой-же старый фонд.
- объявили, что при строительстве каждый дом получит ёще 2 сотки (в итоге земельный участок к каждому дому станет 8 соток). Вроде как компенсация за изъятие земель, которыми люди пользовались не один десяток лет. Дали по этому поводу Гарантийное письмо.
- Обязались провести дренаж и канализацию по улице (сейчас данных "благ цивилизации" на улице нет). Предоставили и на это гарантийное письмо.
В итоге - пять лет ничего не происходило. Несколько недель назад застройщик демонтировал все существующие заборы, установил строительный забор (естественно никаких дополнительных обещаных соток) и объявил о строительстве трёхэтажных многоквартирных домов. Через некоторое время трёхэтажные дома превратились в четырёхэтажные, а на последнем собрании с жильцами объявили уже о пятиэтажных домах.
Вот такая ситуация...
PS Что строить можно всё - наша власть доказывала неоднократно. Как сделать чтобы это происходило в рамках закона а не рамках чъей-то жадности?

[benington]

Ситуация развивается. На последнем собрании с жителями микрорайона, мэр торжественно пообещал оформить всем желающим в собственность сверхнормативные и давнообещанные 2 сотки. При этом заметив, что - "цена за эти две сотки будет такая, что вы сами все добровольно откажетесь". В аренду же на 49 лет оформлять нельзя, т. к. территроия сверхнормативная и её аренда возможна только на 2 или 5 лет.
В связи с этим два вороса:
- каким образом устанавливаются цены на эти две сотки (на основании каких законов или расчётов)?
- действительно ли аренда земли возможна только на 5 лет?

[Амир75]

Цена кадастровая, рассчитывается от удельного показателя кадастровой стоимости (руб за 1 кв. м) для данного квартала по виду использования перемножается на площадь участка.
Предлагаю оформить в аренду под гаражи, построить гаражи и выкупить по 10 кратной ставке зем налога. Нужно успеть до 31.12.2011.
Аренда согласно закону о приватизации гос имущества может быть максимум на 49 лет. Минимальный срок законом не установлен.

[benington]

Сообщение от Амир75

Цена кадастровая, рассчитывается от удельного показателя кадастровой стоимости (руб за 1 кв. м) для данного квартала по виду использования перемножается на площадь участка.

А размер этого удельного показателя какая организация может предоставить? И на основании какого закона стоимость расчитывается именно так?

Сообщение от Амир75

Аренда согласно закону о приватизации гос имущества может быть максимум на 49 лет. Минимальный срок законом не установлен.

А стоимость аренды различается в зависимости от размера участка?
И опять же, на какой закон или положение ссылаться, требуя аренды на 49 лет.
Спасибо.

[Амир75]

Млин, ну журнал хочу всё знать!
Размер УПКС можите посмотреть на сайте Росреестра вашего субъекта РФ. Там выложены нормативные акты правительства субъекта РФ об утверждении размеров УПКС для каждого населённого пункта в разрезе ВРИ и кадастровых кварталов. Проще пойти в Кадастровую палату и поинтересоваться.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 2 ноября 2009 г. N 439
"О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка"

Стоимость аренды насчитывается от кадастровой стоимости и соответственно зависит от размера участка и ВРИ. ст. 28 закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

[benington]

Сообщение от Амир75

Млин, ну журнал хочу всё знать!
Размер УПКС можите посмотреть на сайте Росреестра вашего субъекта РФ. Там выложены нормативные акты правительства субъекта РФ об утверждении размеров УПКС для каждого населённого пункта в разрезе ВРИ и кадастровых кварталов. Проще пойти в Кадастровую палату и поинтересоваться.
Приказ Министерства экономического развития РФ от 2 ноября 2009 г. N 439
"О внесении изменений в приказ Минэкономразвития России от 12 августа 2006 г. N 222 "Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка"

Стоимость аренды насчитывается от кадастровой стоимости и соответственно зависит от размера участка и ВРИ. ст. 28 закона о приватизации от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "по желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.

Спасибо за помощь.
Сорри за диллетантские вопросы, просто совешенно "не в теме".