[Екатерина30]

Здравствуйте! В собственности земля и дом. Можно ли
продать целый дом и долю земли, а остальную долю оставить за собой? Участок реально разделить , размеживать нельзя: площадь не позволяет, менее 6 соток.

[rybin_av]

Сообщение от Екатерина30

Здравствуйте! В собственности земля и дом. Можно ли продать целый дом и долю земли, а остальную долю оставить за собой? Участок реально разделить , размеживать нельзя: площадь не позволяет, менее 6 соток.

Если участок разделить нельзя, то никаких долей при продаже дома с участком оставить за собой невозможно.
Кто сказал, что нельзя разделить участок, если он менее 6 соток? Вы пытались его разделить и на разделенные вновь образованные участки зарегистрировать права собственности?

[ivasi]

Сообщение от rybin_av

Кто сказал, что нельзя разделить участок, если он менее 6 соток

есть ограничения по разделу земли, которое заключается в том, что вновь образованные участки не должны быть меньше размера, который определен в регионе. В Ленобласти- 5 соток, в Москве - 6, а у автора - не знаю

[Екатерина30]

а у нас было 3 сотки, а с 12 августа уже 6 сот. А не говорю про раздел, я продаю долю з/у и целый дом. Я могу так сделать, есть в Законодательстве запрет на отчуждения доли З/у при продаже целого помещения?

[rybin_av]

Сообщение от ivasi

есть ограничения по разделу земли, которое заключается в том, что вновь образованные участки не должны быть меньше размера, который определен в регионе. В Ленобласти- 5 соток, в Москве - 6, а у автора - не знаю

Сошлитесь на норму права для убедительности.

[rybin_av]

Сообщение от Екатерина30

а у нас было 3 сотки, а с 12 августа уже 6 сот. А не говорю про раздел, я продаю долю з/у и целый дом. Я могу так сделать, есть в Законодательстве запрет на отчуждения доли З/у при продаже целого помещения?

Читаем п. 4 ст. 35 ЗК РФ:

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.
Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Т.о., если Вы предварительно не разделите свой участок на два участка (при этом, разумеется, участки надо будет поставить на учет в ГКН, а права на вновь образованные участки д.б. зарегистрированны в ЕГРП): на одном будет находиться дом, а другой будет "чистый" (без дома), то Вы сможете продать дом с участком, на котором он находится, а другой участок останется в Вашей собственности. Других вариантов нет.

[ivasi]

Сообщение от rybin_av

Сошлитесь на норму права для убедительности.

Кусок из статьи. В закон сама не смотрела
Предельные максимальные и минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными актами органов местного самоуправления (ст. 33 ЗК РФ). К примеру, ст. 1 Закона Московской области от 17 июня 2003 г. N 63/2003-ОЗ установлены минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства - 2 га, садоводства или дачного строительства - 0,06 га, огородничества - 0,04 га.аким образом, не каждый земельный участок может быть разделен в натуре - это зависит от числа владельцев, размера земельного участка, вида прав на него и ряда других условий технико-юридического характера.

[ivasi]

В соответствии с Земельным кодексом РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории. Согласно ст. 33 ЗК РФ, обязательным критерием делимости является соблюдение предельных (максимальных и минимальных) размеров земельного участка.

[rybin_av]

ivasi, да, я знаком с законом МО о предельных размерах з.у., передаваемых гражданам. При этом надо отметить, что ст. 33 ЗК РФ многих сбивает с толку и заставляет думать, что есть какие-то абстрактные минимальные и максимальные ограничения на размеры з.у. вообще. Я тоже пребывал в такой же уверенности, что имеются мин. и макс. размеры з.у., которыми могут обладать разные лица.
Однако давайте читать ст. 33 ЗК РФ:
п. 1:

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Обращаю внимание на подчеркнутое! Т.е. предельные размеры участков устанавливаются:
1. для з.у., предоставляемых гражданам (но не юр. лицам; для юр. лиц предельных размеров, как можно понять из этой нормы, не устанавливается в принципе);
2. для з.у., которые находятся в гос. или мун. собственности и которые предоставляются в порядке приватизации земель.
Т.о., если гражданин получил некий участок из земель в гос. или мун. собственности, то в отношении этого з.у. может быть законом субъекта РФ или мун. НПА установлен предельный размер (мин.-макс.). Однако после того, как гражданин получил участок в порядке приватизации, он может поделить его на какие угодно по размеру новые з.у. - такой вывод делаю я после длительных размышлений над нормой ЗК РФ. В свое время искал по этому поводу суд. практику и по ее прочтении пришел к выводу, что суды не знают понятия предельных размеров з.у., если участок уже передан гражданину в собственность в порядке приватизации, т.е. теоретически з.у. в такой ситуации можно делить на сколь угодно малые участки. Правда, ограничение все же есть, но не формальное, а функциональное. У з.у. есть категория и назначение, и если это категория, к примеру, земли населенных пунктов, а назначение - для ИЖС, то если участок делится на новые участки размером 1х1 м, то понятно, что на таком участке нормального дома построить невозможно. В этом случае ограничение по функции заставит суд чисто эмпирически остановиться на каком-то минимальном размере, меньше которого з.у. уже не будет отвечать своему назначению.
П. 2 этой статьи не анализирую, т.к. там про бесплатную приватизацию
Интересно также положение п. 3 ст. 33 ЗК РФ:

Для целей, не указанных в пунктах 1 и 2.1 настоящей статьи, предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Т.е. предельные размеры з.у. могут быть установлены в ПЗЗ, а также в конкретных документах, связанных со строительством неких объектов, т.е. фактически нам говорят, что конкретных правил регулирования предельных размеров з.у. не существует, если эти размеры могут устанавливаться на уровне ПЗЗ и конкретных проектных документах.
В общем мой вывод из всего сказанного - делить участок, который уже приватизирован гражданином, можно на сколь угодно большие или малые з.у.

[ivasi]

Сообщение от rybin_av

В общем мой вывод из всего сказанного - делить участок, который уже приватизирован гражданином, можно на сколь угодно большие или малые з.у.

rybin_av, я совсем не отслеживаю ЗК, случайно только столкнулась пару недель назад. Внимательно почитала Ваш пост,(спасибо, что не поленились:-)), и поняла, что , пожалуй, нужно тоже начинать знакомиться с ЗК и практикой. Выйду на пенсию, уеду в деревню и буду там подрабатывать :-))) Не подскажете к каким годам относились Ваши поиски и анализ практики?