[na.ta.sha]

Добрый день,
в июле 2009 г. заключили договор предварит. купли-продажи квартиры.
дом сдан и получена собственность застройщиком в декабре 2010, т.е. через полтора года после заключения договора. В доме проблемы с квартирами на этажах, начиная с 17-го (запах аммиака). У нас 13 этаж.Полную стоимость квартиры не выплатили, рассрочка до декабря 2013 г. Хотим расторгнуть этот договор и вернуть деньги без штрафных санкций.Возможно ли это?
В договоре есть третейская оговорка. Нет плана квартиры и расположения на этаже.
Во вложении договор и вся переписка с компанией.
Заранее спасибо.

[na.ta.sha]

Продолжение договора+заявления

[na.ta.sha]

ещё заявление+ответ

[1Vladimir]

попробуйте мирно договориться.

[rybin_av]

Сообщение от na.ta.sha

Хотим расторгнуть этот договор и вернуть деньги без штрафных санкций.Возможно ли это?

В принципе все возможно. А основной договор купли-продажи был заключен? Квартира была оформлена в Вашу собственность? Если да, то на каком основании?
Прочитал условие пред. договора о сроке заключения основного договора и сделал вывод о том, что этот срок не согласован (ст. 190 ГК РФ). В таком случае срок действия пред. договора составляет 1 год (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Один год уже прошел. Если осн. договор не заключен в этот срок и учитывая, что действие пред. договора прекратилось (п. 6 ст. 429 ГК РФ), все полученное застройщиком является его неосновательным обогащением (ст. 1102 ГК РФ), которое Вы вправе требовать от него вернуть, в том числе по суду.

[na.ta.sha]

Добрый день. Большое спасибо за ответ.
Основной договор не был заключен, так как полная стоимость квартиры нами не выплачена. Собственность оформлена на компанию - застройщика в декабре 2010 г. (через полтора года после заключения предварительного договора) По графику платежей мы должны расплатиться до декабря 2013 г. Строительная компания утверждает, что этот график и есть основание для срока предварительного договора.

Мирно договориться не получается, мы даже готовы были на штраф, прописанный в предварительном договоре, но строительная компания утверждает, что мы обязаны продолжать платежи и не можем отказаться от исполнения этого предварительного договора.

[юрий13]

А не ничтожен ли это договор, как противоречащий 214 ФЗ?

[rybin_av]

Сообщение от юрий13

А не ничтожен ли это договор, как противоречащий 214 ФЗ?

Нет, такая сделка оспоримая в силу ч. 2.1 ст. 1 ФЗ Об УДС МКД (ФЗ-214):

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

Часть 2.1 введена Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ.
Из прежней редакции трудно понять, можно ли квалифицировать пред. договор (который в принципе не несет платежной функции) как сделку по привлечению денежных средств граждан. Прежняя редакция ч. 2 ст. 1 была такова:

Кроме предусмотренного частью 1 настоящей статьи случая привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости юридическим лицом с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, допускается в случаях, если денежные средства граждан привлекаются путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах, а также жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
(часть вторая в ред. Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ)

Формально заключенный пред. договор, по которому ничего по хорошему платить нельзя, вряд ли можно было подвести под сделку, противоречащую ФЗ-214. В СОЮ такие договоры квалифицировались как подрядные и вопрос о ничтожности этих сделок и применении последствий недействительности к ним вроде бы не возникал. Во всяком случае я с такой практикой не знаком; если есть решения о ничтожности пред. договоров по мотиву их противоречия ФЗ-214, то скиньте сюда номера решений.

[rybin_av]

Сообщение от na.ta.sha

Мирно договориться не получается, мы даже готовы были на штраф, прописанный в предварительном договоре, но строительная компания утверждает, что мы обязаны продолжать платежи и не можем отказаться от исполнения этого предварительного договора.

Ну мало ли кто что утверждает. Любой договор может быть в принципе прекращен односторонним отказом от его выполнения, если нарушающая сторона готова возместить убытки и/или неустойку исправной стороне.
Но в Вашем случае этого и не требуется. Осн. договор не заключен. Срок действия пред. договора исчерпан. Ну а дальше воспользуйтесь той логикой, которую я предложил, и требуйте с бывшего контрагента по прекращенному договору возмещения неосновательного обогащения с процентами по ст. 395 ГК РФ.

[юрий13]

Сообщение от rybin_av

если есть решения о ничтожности пред. договоров по мотиву их противоречия ФЗ-214, то скиньте сюда номера решений.

http://oblsud.tms.sudrf.ru/modules.p...cum_sud&id=329
Тут, конечно: 1) предварительный договор участия в долевом строительстве; 2) еще куча сопутствующих фактов, но суд в конце высказался и по поводу самого предварительного договора.
У нас предв. ДКП, но (очень имхо) он тоже ни разу не согласуется с 214 ФЗ:
"Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке..."
Или я не прав?