[Nataly_C]

Разрешение указанного вопроса имеет для меня и моей семьи жизненно важное значение (иначе нас выселят на улицу)!!!
Продавец на основании решения суда, вступившего в законную силу (о расторжении договора и возврате права собственности ему), произвел госрегистрацию права на себя и в короткий срок по цене гораздо ниже рыночной продал квартиру третьему лицу.
После чего я получила иск о выселении от третьего лица и подала встречный по признании сделки недействительной и преименении последствий недействительности...
После этого в ВС РФ я выиграла дело с продавцом и решения на основании которых он получил право собственности отменили в надзорном порядке. Договор (ранее заключенный с продавцом оставлен в силе)
Третье лицо подало иск о признании его добросовестным.
Я постоянно проживаю в квартире. Квартира продавцом покупателю фактически не передавалась (в атке пр/пер так и написано).

Вопросы такие:
1. Какой закон нарушен согласно ст. 168 ГК РФ (как основание признания сделки недействительной)
2. Достаточно ли такого иска чтобы вернуть квартиру.
3. Нужно ли подавать на отмену госрегистрации продавца.

Люди добрые помогите (семья с маленьким ребенком)!!!

[Француз]

Рассматривая вопрос о возникновении права собственности на основании абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ, суд не признал лицо добросовестным приобретателем объекта недвижимости, так как было установлено, что этот объект ему во владение не передавался. (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 N 126 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения").

[mishanik]

Nataly_C, немного сумбурно, но насколько понял...

Сообщение от Nataly_C

1. Какой закон нарушен согласно ст. 168 ГК РФ (как основание признания сделки недействительной)

Глава 13. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 209. Содержание права собственности

1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Т.е. имущество может быть отчуждено собственником, а не какими-то третьими лицами.

Сообщение от Nataly_C

2. Достаточно ли такого иска чтобы вернуть квартиру.

В зависимости от содержания решений суда. На вскидку - добавил бы "о признании права собственности"

Сообщение от Nataly_C

3. Нужно ли подавать на отмену госрегистрации продавца.

На мой взгляд, немного лишне - регистрационная запись о праве продавца уже погашена.

[Nataly_C]

Уважаемый Француз, насколько применимы трактовки ВАС РФ в гражданском судопроизводстве?

[Nataly_C]

Уважаемый mishanik, правильно ли я поняла, что основанием признания сделки недействительной согласно ст. 168 ГК РФ являетяс нарушение ст. 209 ГК РФ, т.е Сделку совершило лицо, которое не имело право отчуждать имущество (неуправомоченный отчуждатель)?

А в остальной части как быть?
1. Судья не раз упоминула вслух, но они (т.е. мы) не признавали госрегистрацию продавца недействительной. Зконность совершения сделки по-видимому (в ее понимании) ознаменовано регистрацией права продавца, которое никто не оспаривал. Но регистрация ни на чем не основана, т.к. решение суда, являвшееся в ее основание, отменено.
Регистрация это ненормативный акт ФРС являющийся единственным подтверждением зарегистрированного права, соовтетственно признание его недействительным делает незаконной продажу в смысле 209 ГК РФ. Так или нет? Акт будет считаться недействительным с момента его принятия.
Да
2. Для возврата квартиры себе достаточно ли последствий недействительности сделки или нужно подавать иск об истребовании имущества из незаконного владения. Да и недобросовестность доказывать не придется наверное, имущество выбыло помимо нашей воли (по решению суда).

[Nataly_C]

Француз, подскажите а виндикация в нашем случае подходит? или непередача имущества от продавца покупателю и ее наличие у нас (живем, зарегистрированы) не позволяют применить этот способ защиты права.

[Француз]

Ссылаться в суде общей юрисдикции на инф. письмо ВАС, я думаю, не следует (судьи по-разному реагируют). Это я привёл как обоснование правовой позиции, ГК РФ один для всех, и для судов общей юрисдикции и для арбитражных судов.
Давайте определимся с некоторыми позициями.
Собственность и владение, явления несколько разные. Владение это только фактическое господство над вещью. Вы владения вообще не теряли, ни по своей воле, ни по чьей либо ещё.
Виндикационный иск это иск не владеющего собственника к владеющему не собственнику об истребовании вещи из чужого незаконного владения. Добросовестный приобретатель может стать собственником только после того как собственнику откажут в иске об истребовании, если такой иск будет заявлен или не будет оснований для его удовлетворения (ст. 223 ГК и Постановление ВС и ВАС № 10/22). Поэтому добросовестный приобретатель, не являясь собственником, не может быть истцом по виндикационному иску (а иск о выселении, если он сам не вселён, это, по сути, и есть иск об истребовании квартиры из чужого незаконного владения). Добросовестный приобретатель всегда ответчик, так как, не являясь собственником, незаконно владеет вещью. Само название ст. 302 звучит как «истребование имущества от добросовестного приобретателя», т.е. сама фигура «добросовестного приобретателя» возникает только в случае если у него есть что истребовать. Закон говорит лишь о том, что если ответчик добросовестный приобретатель, то у него забрать вещь нельзя. Но в данном случае забрать у третьего лица нечего, так как у него нет владения (фактического господства) квартирой. Вообще говоря, ссылка на добрую совесть возникает только тогда, когда человек понимает, что приобрёл квартиру у неправомочного лица и, следовательно, не может считать себя собственником. И чтобы защититься от собственника ссылается на добрую совесть. Собственнику не надо ссылаться на добрую совесть.
Кроме того добросовестность должна быть не только в момент заключения договора, но и в момент получения владения, таким образом ваше третье лицо никак не может считаться добросовестный приобретателем. Как он покупал квартиру, не проверив, что там проживают чужие люди, зарегистрированные по месту жительства и называющие себя собственниками (ну или, по крайней мере, заявляющие, что квартира находится в судебном споре).
В данной ситуации вы являетесь владеющим собственником и вам необходимо заявить встречный иск о признании недействительными договора между «продавцом» и третьим лицом и записи в ЕГРП о праве третьего лица на квартиру (ст. 168 ГК сделка противоречит закону, так как совершена неправомочным лицом), приложив судебный акт ВС РФ. Туда же и требование о восстановлении записи в ЕГРП о вашем праве собственности на квартиру.

[mishanik]

Сообщение от Nataly_C

Уважаемый mishanik, правильно ли я поняла, что основанием признания сделки недействительной согласно ст. 168 ГК РФ являетяс нарушение ст. 209 ГК РФ, т.е Сделку совершило лицо, которое не имело право отчуждать имущество (неуправомоченный отчуждатель)?

Да, я это имел ввиду.

Сообщение от Nataly_C

1. Судья не раз упоминула вслух, но они (т.е. мы) не признавали госрегистрацию продавца недействительной. Зконность совершения сделки по-видимому (в ее понимании) ознаменовано регистрацией права продавца, которое никто не оспаривал. Но регистрация ни на чем не основана, т.к. решение суда, являвшееся в ее основание, отменено.
Регистрация это ненормативный акт ФРС являющийся единственным подтверждением зарегистрированного права, соовтетственно признание его недействительным делает незаконной продажу в смысле 209 ГК РФ. Так или нет? Акт будет считаться недействительным с момента его принятия.
Да
2. Для возврата квартиры себе достаточно ли последствий недействительности сделки или нужно подавать иск об истребовании имущества из незаконного владения. Да и недобросовестность доказывать не придется наверное, имущество выбыло помимо нашей воли (по решению суда).

В принципе, формулировка иска - это всегда вопрос дискуссионный. Если уж так говорит судья, то может быть действительно уточнить иск.... Но тут уж могу напутать, например:
"признать договор такой-то недействительным, применить последствия недействительности ничтожной сделки, а именно, признать право такой-то на квартиру такую-то, признать недействительными регистрационные записи о регистрации прав таких-то на квартиру... признать недействительным выданное такому-то свидетельство о государственной регистрации права"


Что касается виндикации, добросовестного приобретения и т.п. - присоединяюсь к Французу.

Этот новый покупатель квартиру не приобрел - т.к. она ему не была передана. А значит он - не приобретатель.
Да и в его добросовестности можно усомниться.

[Nataly_C]

Француз, как я рада, что вы не оставляете меня одну в этом ужасном кошмаре, который длится уже 4 года.
дело в следующем. Мы купили квартиру у родственников. Передача денег прошла лично без оформления расписки, акт приема-передачи они забрали себе. Через год заявили, что картира подорожала и нам нужно доплатить, иначе они расторгнут договор по безденежью. Безвыход но вроде, но упрямая борьба принесла плоды - Определение ВС РФ на сайте № 5-В11-27 от 07.06.2011 (неуплата не является существенным нарушением договора, а последствия для истца - ст.486 п.3 ГК РФ + проценты).
Однако, до того как мы выиграли в ВС РФ, родственники имея вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора и возврате квартиры продавцу, перерегистрировали на себя квартиру и продали ее третьему лицу.
Далее вы знаете: нам иск о выселении от нового приобретателя, мы ему о признании сделки недействительной, он нам встречный - о признании его добросоветсным.

Судья нам сказала, что мы может изменить только основания или предмет иска причем один раз. Т.К. до выигрыша в ВС РФ, мы ссылались на надзорную жалобу и совершение сделки в период ареста, то сейчас можем привести как факт определение ВС РФ и по ст. 168 ГК РФ с учетом ст. 209 ГК РФ признать сделку недействительной. Так можно?

Иные возможные требования могу ли я выделить в отдельный иск?
Судья говорит, что нет необходимости заявлять об отмене регистрации покупателя недействительнойв свете заявленных нами требований о применении последствий недействительности сделки. Это Так?
И несколько раз в заседаниях обмолвилась, что мы не признавали регистрацию провладения.давца недействительной. Это необходимо? Или в свете отсутствия правовых оснований (решение суда как правоустанавливающий документ отменен) сделка в любом случае будет признана недействительной?

Кроме того, покупатель знал, что в квартире живут и прописаны люди, это есть в договоре и он с этим согласен и не имеет претензий к продавцу. а продавец ему в договоре указал, что прописанные на основании решения суда не имеют права владения и распоряжения квартирой.
Однако титульным собственником в договоре с родственниками была я, в решении суда меня лишили права, а моего мужа как собственника в силу закона (совместная собственность) в судебном порядке права никто не лишал, права не осправил. Это можно как-то использовать? После мужа привлекли в дело как соовтетчика (в надзоре) и на новом рассмортении мы выиграли.

НО чтоже теперь делать? Сделка ничтожна? какие требования можно еще предъявить (но не в этом уже иске)?

Пленум 10_22 говорит, Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
Значит ли это, что в иске о добросовестности можно отказать по причине выбытия имущества помимо нашей воли (решение суда - не наша воля), но это вроде при виникации можно сказать.

Что это значит?

Как выявить недобросовестность?

[Nataly_C]

Уважаемый mishanik, как сказала судья можно только один раз изменить основания или требования.
С учетом того, что иск сейчас о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности, то подскажите, какие требования можно скомпоновать в отдельном дополнительном иске (желательно безденежном).
А право собственности признавать вроде не нужно. Оно за нами формально оставлено решением ВС РФ, т.к договор с нашим продавцом не расторгнуть, т.е. является легитимным актом, подтверждающим наше право.

Еще боюсь, что реституция как последствие применяется только к сторонам сделки, коей я не являюсь. Следовтаельно это требование мне не вернет квартиру. Она формально вернется продавцу, у которого можно потом поворотом исполнения с учетом определения ВС РФ вернуть ее себе. Так получиться?

Просто может выйти так, что сделку признают недействительной, а применить последствия (реституцию) не захотят, т.к. они не восстанавливают мои права.

Как задушить добросовестность, вернее недобросовестность?