[rybin_av]

Сообщение от Лада М.

а можно поподробнее. как только дело касается земельного вопроса, меня сразу заклинивает. напрочь. с ЖК я еще худо-бедно разбираюсь, а вот земельный мне никак не дается.

Что конкретно по земельному вопросу Вас волнует в данном случае?

К сожалению, не могу посоветовать хороших книжек и учебников по земельному праву. Мне лично ни один из тех учебников, которые я читал, не нравится. Может быть комментарий Волкова к ЗК РФ более-менее читабельный.

Плохие книжки - отражение невнятной земельной политики правящего режима.

[Лада М.]

Сообщение от rybin_av

Что конкретно по земельному вопросу Вас волнует в данном случае?

если есть кадастровый паспорт земельного участка, в котором ориентиром укзан дом, значит ли это, что этот участок никто не урежет в случае приватизации квартиры?
Если знакомая согласится на приватизацию квартиры, есть ли возможность получить обратно деньги, которые она заплатила в 1995 г.?
Как можно приватизировать квартиру № 2, если квартиры № 1 не существует в натуре? Совхоз в суд предоставлял справку, что восстанавливать ее не собирается. Соседи-погорельцы тоже не горят желанием строиться стенка в стенку, хотят отодвинуться и построить отдельный дом.
Я понимаю, что для начала надо с домом проблему решить, а о земле потом думать, но боюсь ошибиться. Вдруг чего-нибудь накосячу.

Сообщение от rybin_av

Плохие книжки - отражение невнятной земельной политики правящего режима.

Сильно сказано.
У меня при прочтении ЗК складывается впечатление, что каждая следующая статья противоречит предыдущей.

[rybin_av]

Сообщение от Лада М.

если есть кадастровый паспорт земельного участка, в котором ориентиром укзан дом, значит ли это, что этот участок никто не урежет в случае приватизации квартиры?
Если знакомая согласится на приватизацию квартиры, есть ли возможность получить обратно деньги, которые она заплатила в 1995 г.?
Как можно приватизировать квартиру № 2, если квартиры № 1 не существует в натуре? Совхоз в суд предоставлял справку, что восстанавливать ее не собирается. Соседи-погорельцы тоже не горят желанием строиться стенка в стенку, хотят отодвинуться и построить отдельный дом.
Я понимаю, что для начала надо с домом проблему решить, а о земле потом думать, но боюсь ошибиться. Вдруг чего-нибудь накосячу.

Я поэтому и предложил хорошо подумать о будущем, т.к. если дом МКД, то и режим земельного участка у него будет общей долевой собственности (без возможности выделения долей и т.п.), а если нацелиться на дом не-МКД, то и титул участка будет другой- полноценная собственность.

Что касается урезания участка, то приватизация квартиры никак не влияет на участок.

[Лада М.]

Сообщение от rybin_av

Я поэтому и предложил хорошо подумать о будущем, т.к. если дом МКД, то и режим земельного участка у него будет общей долевой собственности (без возможности выделения долей и т.п.), а если нацелиться на дом не-МКД, то и титул участка будет другой- полноценная собственность.

Что касается урезания участка, то приватизация квартиры никак не влияет на участок.

Теперь поняла. Что бы я без Вас делала.

[NataliM]

rybin_av, очень прошу Вашей помощи.
Я покупаю 1/2 дома (по документам квартира, бывший колхозный двухквартирный дом) в деревне с земельным участком 25 соток.

В 2004 году эту кв. приватизировали отец и сын по 1/2 доле.
В 2005 году (еще при жизни) отец дарит свою долю дочери.
На данный момент собственники брат и сестра по 1/2 доли квартиры. Св-ва о собств. из ЕГРП.

Земля вовремя надлежащим образом не была оформлена, поэтому в прошлом году в январе 2010года сестра и брат подали иск в суд (судились с адм. сельского поселения) о признании за ними права собственности на землю. Суд выиграли. Теперь они собственники 25 соток земли, по 1/2 доли у каждого. В св-ве указано: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. С обратной стороны св-ва у брата вписана сестра с 1/2 долей, у сестры вписан брат.

В свидетельствах о собственности никаких записей о том, что это долевая собственность в МКД нет, но указано, что это КВАРТИРА.

Сообщение от rybin_av

Если МКД - по ЖК РФ и Вводному закону (режим будет общей долевой собственности, который изменить будет никак нельзя), а если половина дома - по общим основаниям ЗК РФ и Вводному закону (режим будет "обычной" собственности).

1. Согласно Вашему комментарию, помогите понять, обычная это собств-ть или долевая (по ЖК или по ЗК)?
2. Будет ли в связи с этим для меня разница в налогах на собственность?
3. Надо ли платить налог на квартиру или только на землю? (нынешние владельцы не платили ничего, ни на землю, ни на квартиру, надо ли платить - НЕ ЗНАЮТ).
4. Не буду ли я (после покупки) платить долги продавцов (брата и сестры) в налоговой?

[rybin_av]

Сообщение от NataliM

rybin_av, очень прошу Вашей помощи.
Я покупаю 1/2 дома (по документам квартира, бывший колхозный двухквартирный дом) в деревне с земельным участком 25 соток.

В 2004 году эту кв. приватизировали отец и сын по 1/2 доле.
В 2005 году (еще при жизни) отец дарит свою долю дочери.
На данный момент собственники брат и сестра по 1/2 доли квартиры. Св-ва о собств. из ЕГРП.

Земля вовремя надлежащим образом не была оформлена, поэтому в прошлом году в январе 2010года сестра и брат подали иск в суд (судились с адм. сельского поселения) о признании за ними права собственности на землю. Суд выиграли. Теперь они собственники 25 соток земли, по 1/2 доли у каждого. В св-ве указано: земли населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства. С обратной стороны св-ва у брата вписана сестра с 1/2 долей, у сестры вписан брат.

В свидетельствах о собственности никаких записей о том, что это долевая собственность в МКД нет, но указано, что это КВАРТИРА.


1. Согласно Вашему комментарию, помогите понять, обычная это собств-ть или долевая (по ЖК или по ЗК)?
2. Будет ли в связи с этим для меня разница в налогах на собственность?
3. Надо ли платить налог на квартиру или только на землю? (нынешние владельцы не платили ничего, ни на землю, ни на квартиру, надо ли платить - НЕ ЗНАЮТ).
4. Не буду ли я (после покупки) платить долги продавцов (брата и сестры) в налоговой?

Я Вам могу только формальный ответ дать, исходя из Вашего рассказа.
В реальности могут быть существенные отклонения от моего формального ответа.

Если в правоустанавливающих и правоудостоверяющих документах указано, что объект недвижимости - это квартира, то отсюда следует логический вывод, что Вы покупаете именно квартиру, а не часть (половину) дома.
Понимаете, когда Вы покупаете половину дома, то эта половина не подразумевает, что у дома в целом есть общее имущество. Отсюда логично, что суды признают квартиры, имеющие самостоятельные выходы наружу дома, автономные системы жизнеобеспечения (санузлы, отопление, водо и прочее снабжение), как самостоятельные объекты недвижимости (квартира в доме МКД также самостоятельный объект, но этот объект в то же время зависим от общего имущества дома МКД).
Таким образом, квартира в МКД (как несамостоятельный объект) подразумевает, что она расположена в доме, который имеет общее имущество; квартира в не-МКД (как половина дома, как самостоятельный объект) подразумевает, что она сама по себе не просто квартира, а имеет все признаки жилого дома, который функционально в минимальной степени зависим от другой половины дома. Фактически мы имеем в это случае как бы два дома, стоящие стенка к стенке, но это все таки именног два дома.
Т.е. по признаку функциональной самостоятельности я бы разделял понятия квартира и часть дома.

Теперь о правовом режиме земельного участка.
Если у нас функционально самостоятельный объект (называйте его как хотите, но в документах или в решении суда этот объект должен быть назван как просто дом или как половина дома), то режим земельного участка, примыкающего к этому объекту, определяется общими нормами ЗК РФ.
Если же у нас функционально не самостоятельный объект (в данном сулчае он может быть назван только как квартира; соответственно дом является МКД), то режим примыкающего к нему участка - это режим земель МКД, т.е. общей долевой собственности, а участок формируется и передается собственникам помещений в МКД по правилам ЖК РФ и ФЗ О введении в действие ЖК РФ.

Теперь давайте попробуем разобраться, что мы имеем в Вашем случае.
Точно установить, имеем ли мы дело с квартирой или с половиной дома, не представляется возможным, т.к. неизвестно, насколько функционально независима данная квартира, может ли она быть признана как половина дома. В имеющихся документах она именуется как квартира, однако факт признания судом прилегающего к дому участка как участка для ЛПХ путает карты и дает основания полагать, что все таки данная квартира - это не квартира в МКД, а это функционально самостоятельный объект, который может быть признан как часть дома. Поэтому я бы исходил из предположения, что это и вправду часть дома, а не просто квартира в МКД.
В данном случае, я думаю, Вы ведь хотите купить квартиру (половину дома) и участок. При составлении договора продажи так и надо указать, что его предметом/ами является квартира (половина дома) и участок (согласно правоустанавливающим документам), тогда не должно быть проблем в дальнейшем в смысле оспаривания Ваших прав на участок.
Здесь потенциальная опасность может исходить только от соседа (собственника второй половины), который в принципе может оспорить режим прилегающего к дому з.у., обосновывая тем, что дом - это МКД, а соответственно и участок вокруг него не может иметь режим ЛПХ. Но с другой стороны есть решение суда, определившего титул и режим использования этого участка, которое имеет преюдициальное значение. Это сильный козырь, который трудно будет побить.

Ответы на вопросы:
1. Участок ЛПХ - это безусловно "обычная" собственность.
2. За участок Вы будете платить земельный налог в общем порядке (с учетом льгот, которые предоставляет НК РФ).
3. За квартиру (половину дома) Вы будете платить налог на имущество физ. лиц (Закон РФ от 09.12.1991 N 2003-1 (ред. от 28.11.2009) "О налогах на имущество физических лиц"), за з.у. Вы будете платить земельный налог (гл. 31 2-ой части НК РФ).
Нынешние собственники ничего не платили, т.к. их права на участок и половину дома не зарегистрированы в ЕГРП. ФНС получает данные об объектах налогообложения из Росреестра именно по данным в ЕГРП.
Вам налог придется платить, т.к. без регистрации сделок и прав в ЕГРП в ТО Росреестра Вы ничего не купите и никаких прав не приобрете.
4. Нет.

[rybin_av]

Сообщение от Лада М.

если есть кадастровый паспорт земельного участка, в котором ориентиром укзан дом, значит ли это, что этот участок никто не урежет в случае приватизации квартиры?
Если знакомая согласится на приватизацию квартиры, есть ли возможность получить обратно деньги, которые она заплатила в 1995 г.?
Как можно приватизировать квартиру № 2, если квартиры № 1 не существует в натуре? Совхоз в суд предоставлял справку, что восстанавливать ее не собирается. Соседи-погорельцы тоже не горят желанием строиться стенка в стенку, хотят отодвинуться и построить отдельный дом.
Я понимаю, что для начала надо с домом проблему решить, а о земле потом думать, но боюсь ошибиться. Вдруг чего-нибудь накосячу.

Ввиду того, что кв. №2 сгорела, а в квартире №1 живет и здравствует Ваша знакомая - это хороший аргумент для возможного суда, что, рассматривая кв. №1, мы имеем дело с функционально независимой половиной дома, а не с квартирой в МКД.
Ну это так, информация к размышлению.

[NataliM]

Сообщение от rybin_av

Но с другой стороны есть решение суда, определившего титул и режим использования этого участка, которое имеет преюдициальное значение. Это сильный козырь, который трудно будет побить.

rybin_av, я надеюсь, что правильно поняла Вас:
1. Считаем, что земля ЛПХ и это трудно оспорить, т.к. с момента вынесения судебного решения прошел год и его никто не обжаловал.
2. Т.к. земля у продавцов в собственности год и зарегистрирована в ЕГРП, то им все же надо обратиться в налоговую и оплатить налог за 2010год.
3. Т.к. квартира у продавцов в собственности с 2004(2005)гг, то и этот налог надо заплатить.
4. Или мне "закрыть глаза" на то, что налоги не платили?
5. Брать ли справку из налоговой об отсутствии долга по налогам на эту собственность для оформления договора купли-продажи и подачи документов в ЕГРП?
6. Продавец настаивает на оформлении договора купли-продажи агентом, а я предпочитаю оформить у нотариуса. Мне настаивать? Посоветуйте, пожалуйста.

ОЧЕНЬ ВАМ ПРИЗНАТЕЛЬНА ЗА ОТЗЫВЧИВОСТЬ!

[rybin_av]

Сообщение от NataliM

rybin_av, я надеюсь, что правильно поняла Вас:
1. Считаем, что земля ЛПХ и это трудно оспорить, т.к. с момента вынесения судебного решения прошел год и его никто не обжаловал.
2. Т.к. земля у продавцов в собственности год и зарегистрирована в ЕГРП, то им все же надо обратиться в налоговую и оплатить налог за 2010год.
3. Т.к. квартира у продавцов в собственности с 2004(2005)гг, то и этот налог надо заплатить.
4. Или мне "закрыть глаза" на то, что налоги не платили?
5. Брать ли справку из налоговой об отсутствии долга по налогам на эту собственность для оформления договора купли-продажи и подачи документов в ЕГРП?
6. Продавец настаивает на оформлении договора купли-продажи агентом, а я предпочитаю оформить у нотариуса. Мне настаивать? Посоветуйте, пожалуйста.

ОЧЕНЬ ВАМ ПРИЗНАТЕЛЬНА ЗА ОТЗЫВЧИВОСТЬ!

1. Да.
2. Это их дело, а не Ваше. Пусть сами решают, как им поступить. Формально - это не забота земельного налогоплательщика бегать и искать кому заплатить налог. Это забота ФНС, т.к. по этому налогу ФНС ведет его расчет и рассылает уведомления. Если они не получали уведомлений, то значит, ФНС не чесалась.
3. см. п. 2
4. см. п. 2 и 3
5. Не надо никаких справок из ФНС таскать в ТО Росреестра. Это не его компетенция. Сделку Вам зарегистрируют, даже если там уг. дело возбуждено по неуплате налога.
6. Как хотите. Можете сами составить бесплатно. Но если хотите кому-то платить, то лучше конечно нотариус. Агент (видимо подразумевается риелтор) - это совершенно безответственное лицо, которое бесследно смоется, едва только какие-либо трудности со сделкой возникнут. Агенты в подавляющем большинстве юридически безграмотны. А нотариус имеет в силу закона высшее юр. образование, он никуда не смоется, к тому же он в силу закона несет ответственность за удостоверенные им документы, в том числе имущественную (в т.ч. он страхует свои риски в силу закона). Так что нотариус - предпочтительный вариант, хотя можеть быть и более дорогой (впрочем агенты тоже те еще спиногрызы).

[NataliM]

rybin_av, ОГРОМНОЕ СПАСИБО ЗА ПОМОЩЬ!
(прошу прощения у модераторов, что и в тексте пишу спасибо)
На наши многочисленные вопросы (мои и продавцов) риелтор в большинстве случаев не смогла дать ответ.
Мы пытались сами читать законодательство, но сложновато разобраться.
Если можно, то еще:
1. Для проверки "чистоты" квартиры (дома) достаточно ли выписки из ЕГРП?
2. Нужна ли для проверки выписка из домовой книги (сельское поселение) о ранее проживавших или достаточно выписки с информацией, что сейчас там никто не зарегистрирован (продавец выписался)?