[Nellich]

Согласно ч. 3 ст. 16 ЖК квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с иных проживанием в таком обособленном помещении.Договор купли – продажи квартиры заключается в письменной форме в виде одного документа и подписывается сторонами (ст. 550 ГК). Договор должен содержать соглашение сторон по всем существенным условиям (п.. 1 ст. 432 ГК).С введением в действие Закона о регистрации прав отменено обязательное нотариальное удостоверение договоров куплипродажи квартир. Такой договор может быть удостоверен по желанию сторон. Передача квартирных помещений осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Передаточный акт – не обязательное приложение к договору куплипродажи, а самостоятельный документ, подтверждающий исполнение обязательств по договору – передачу недвижимости продавцом и принятие ее покупателем, поэтому передаточный акт может быть составлен и в простой письменной форме, даже если договор нотариально удостоверен.В договоре должны быть указаны стороны сделки и существенные условия, установленные законом для договоров куплипродажи недвижимости.Договор может быть подписан не лицами, между которыми заключается договор, а их представителями. В этом случае в договоре помимо данных сторон указываются данные о представителях и полномочия, в силу которых они действуют (доверенность, документы законных представителей несовершеннолетних младше 14 лет и лиц, лишённых дееспособности).Согласно ст. 554 ГК в договоре продажи жилого помещения должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.Цена квартиры, установленная соглашением сторон (ст. 555 ГК). Возможно указание цены на единицу площади, тогда цена договора определяется исходя из площади передаваемого недвижимого имущества.Не следует путать цену договора с инвентаризационной (кадастровой) оценкой недвижимости, кадастровой (нормативной) ценой земли, данными независимой оценки. Установленная соглашением сторон цена недвижимости может быть как выше, так и ниже оценки.Перечень лиц. Проживающих в квартире и сохраняющих в соответствии с законом право пользования после приобретения квартиры покупателем, с указанием их прав пользования является существенным условием договора продажи квартиры.Необходимым условием также является указание в договоре существующих ограничений (обременений) прав продавца, в том числе зарегистрированных в ЕГРП: залог, аренда, права требования в судебном порядке, иные права третьих лиц.Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию, соразмерные своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК).Договор помимо указанных условий может содержать указания на право продавца, основания возникновения этого права, реквизиты правоустанавливающих документов; условия и порядок передачи имущества продавцом; обязательства сторон по регистрации перехода права собственности. В настоящее время в связи введением в ЖК новых норм о содержании и эксплуатации жилого фонда, увеличением эксплуатационных расходов покупателю разумно ознакомиться с договорами на обслуживание недвижимости, выяснить размеры коммунальных платежей, наличие задолженности продавца и отразить это в договоре.Обязательной государственной регистрации подлежит переход к покупателю права на недвижимость (п. 1 ст. 551 ГК). Моментом возникновения права собственности у покупателя признается момент государственной регистрации его права в соответствии с п. 2 ст. 8 и п. 2 ст. 223 ГК.
При купле – продаже недвижимости нежилого назначения (здания, строения, сооружения, нежилого помещения, гаража, дачного и садового дома, земельного участка) совершается одно регистрационное действие – регистрация перехода права к покупателю.Порядок регистрации при купле – продаже недвижимости жилого назначения (жилого дома, квартиры, части жилого дома или части квартиры, комнаты) установлен Инструкцией Минюста о регистрации купли – продажи.При регистрации купле – продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
- регистрация сделки (договора) купли – продажи (с этого момента она признается заключенной в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК);
- регистрация перехода права к покупателю (в соответствии с п. 1 ст. 551 ГК).
Оба действия не обязательно совершаются одновременно, поскольку регистрация права собственности покупателя должна осуществляться после исполнения условий сделки, предусмотренных договором в качестве необходимых для перехода права на проданное помещение.Такая схема регистрации не совсем с общепринятой точки зрения на куплю – продажу жилья как на одновременное заключение договора и отчуждение имущества. Однако в соответствии с законом, если договор считается заключенным с момента государственной регистрации, то именно с этого момента у сторон появляются взаимные обязательства: у продавца – передать имущество, у покупателя – принять и оплатить его. После подписания договора (его нотариального удостоверения, если стороны договорились о заключении договора в нотариальной форме) у продавца и покупателя возникает только одна обязанность – совершить действия по государственной регистрации сделки, последствия уклонения от которой предусмотрены п. 3, 4 ст. 165 ГК. Государственная регистрация договора может оказаться невозможной в силу арестов, запрещений и иных причин.

[roverbok]

возник вопрос:
если квартира приобреталась до брака, а продажа происходит в браке, нужно ли согласие супруга на эту сделку?

[Насыров Петр]

Сообщение от roverbok

если квартира приобреталась до брака, а продажа происходит в браке, нужно ли согласие супруга на эту сделку?

нет.

[mishanik]

Сообщение от roverbok

нужно ли согласие супруга на эту сделку?

надеюсь, регистраторы не требуют? не нужно.

[roverbok]

Сообщение от mishanik

надеюсь, регистраторы не требуют? не нужно.

регистраторы не требуют, попросили риэлторы, а так же справку из психо-диспансера.
и мои доводы ввели их (риэлторов) в замешательство. как то быстро они хотели подписать договор на свои услуги, по продаже квартиры, и на мой немаловажный для меня вопрос о стоимости их услуг ответить не смогли, как то начали считать в уме или что то похожее.., сказали мы перезвоним и сообщим стоимость, на чем я собственно с ними и попрощался, так как звонка от них не последовало

[mishanik]

Сообщение от roverbok

попросили риэлторы,

ну в общем не нужно. Риэлторам (грамотным) достаточно сравнить дату заключения брака и дату покупки квартиры.Может их волнует не были ли Вы в другом, предыдущем браке на момент покупки квартиры.