[cooffice]

Добрый день.
Подскажите, пожалуйста, как при приёмке нежилого помещения (договор купли-продажи) убедиться в отсутствии перепланировки и переустройства? Какие документы запросить с этой целью у Продавца?
Большое спасибо.

[madam Rihter]

Сообщение от cooffice

Какие документы запросить с этой целью у Продавца?

Правоустанавливающие документы на нежилое помещение и технический паспорт на дату последнего технического обследования. но не факт, что после проведения последней, а может и единственной инвентаризации, собственник ничего не менял. Собственник мог без разрешительных и согласительных процедур осуществить реконструкцию и не вызывать техников для осуществления тех. инвентаризации, в связи с изменением качественных характеристик объекта.

[cooffice]

В наличии копия нескольких страниц (касающихся данного помещения) технического паспорта здания, включая экспликацию и план этажа. Но на плане не отображены коммуникации (батареи отопления, электрическая разводка, водопроводные и канализационные сети). Таким образом, думаю, что отсутствие перепланировки проверить смогу. Но как проверить отсутствие переустройства? Какой документ запросить дополнительно?

[madam Rihter]

Сообщение от cooffice

Какой документ запросить дополнительно?

а что для Вас сыграет факт переустройства? какие Вы последствия негативные предвидите?

[cooffice]

Как сыграет? Мы уходим от темы... В договоре прописан драконовский штраф за перепланировку или переустройство до гос.регистрации перехода права собственности. Подписать акт (и соответственно принять помещение) надо до подачи документов в рег.палату. Если я не замечу выполненное переустройство во время приёмки (и подпишу акт), то теоретически продавец может "повесить" его на меня со всеми вытекающими. У него на это будет целый месяц (время регистрации в рег.палате).

[madam Rihter]

Сообщение от cooffice

Как сыграет? Мы уходим от темы...

Как раз таки к теме главной мы и приблизились, я же не из праздного любопытства задаю Вам эти вопросы.

Сообщение от cooffice

В договоре прописан драконовский штраф за перепланировку или переустройство до гос.регистрации перехода права собственности. Подписать акт (и соответственно принять помещение) надо до подачи документов в рег.палату. Если я не замечу выполненное переустройство во время приёмки (и подпишу акт), то теоретически продавец может "повесить" его на меня со всеми вытекающими. У него на это будет целый месяц (время регистрации в рег.палате).

Ваш Продавец, видимо, не очень хорошо осведомлен в правилах регистрации прав на недвижимое имущество. Во-первых, для госрегистрации перепланировка и переустройство не являются существенными, если в результате таких действий не произошло изменения внешних границ. Вообще для объектов нежилого назначения используется такое понятие как реконструкция (см. Градостроительный кодекс). Далее, на регистрацию перехода права собственности повторное предоставление тех.описания объекта не требуется, если такое тех. описание уже хранится в деле правоустанавливающих документов. Следовательно, даже если сам Продавец уже что-то переустроил или перепланировал, т.е. осуществил РЕКОНСТРУКЦИЮ, которая повлекла существенное изменение КАЧЕСТВЕННЫХ характеристик объекта, то:
а) на регистрацию перехода НЕ НАДО представлять новый тех. паспорт с красными линиями /кадастровый паспорт на основе тех. паспорта (когда реконструкция не утверждена);
б)при предоставлении нового тех/кадастрового паспорта - Ваша сделка обречена на приостановку, а в последующем на отказ в регистрации.
Я полагаю, Ваш Продавец в этом не заинтересован.

Смысл, в чем: в том, что бы зафиксировать документально изменение характеристик объекта необходимо провести тех. инвентаризацию по заявлению Собственника. До госрегистрации им будет - Продавец.

[madam Rihter]

Сообщение от cooffice

Если я не замечу выполненное переустройство во время приёмки (и подпишу акт), то теоретически продавец может "повесить" его на меня со всеми вытекающими.

Вам в помощь ст. 475 ГК РФ.

[cooffice]

Спасибо. А как впоследствии можно будет доказать (в суде) то, что работы по переустройству осуществлены Продавцом до передачи помещения, а не Покупателем после его приёмки? Аргументом Продавца будет подписанный Покупателем акт. Кстати, штраф прописан такой, что ещё непонятно, что Продавцу выгоднее, завершить сделку или взыскать штраф.

[madam Rihter]

Сообщение от cooffice

А как впоследствии можно будет доказать (в суде) то, что работы по переустройству осуществлены Продавцом до передачи помещения, а не Покупателем после его приёмки?

Ну, во-первых Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Т.е. нежилое помещение, должно быть описано в договоре в соответствии с правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, т.е. теми документами, на основании которых у Продавца возникло право собственности на данный объект.

Во-вторых,Продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы - п. 2 ст. 456 ГК РФ. Т.е. Продавец обязан передать техническую документацию на объект.

На основании этих двух пунктов и фактического осмотра в акте приема-передачи должно быть отражено: предмет ДКП и состояние нежилого помещения на момент передачи.

Сообщение от cooffice

Аргументом Продавца будет подписанный Покупателем акт.

Опять же ст. 475 ГК РФ - недостатки товара должны быть оговорены Продавцом! Включите в договор обязательно: а) условие о качестве передаваемого недвижимого имущества б)условие об ответственности Продавца за передачу недвижимости, не соответствующей условиям ДКП о ее качестве. и в Акте приема-передачи подробно опишите качество принимаемого нежилого помещения.

[cooffice]

Сообщение от madam Rihter

Во-вторых,Продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы - п. 2 ст. 456 ГК РФ. Т.е. Продавец обязан передать техническую документацию на объект.

Тех.документация - какие это документы (уточняю, что Продавец является застройщиком, нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома)? У Продавца есть тех.паспорт на здание, кадастровый паспорт на помещение. На вопрос о документах на счётчики (вода, эл-во), пожарную сигнализацию, батареи отсылает к Эксплуатирующей организации (боюсь, что круг замкнётся, т.к. это аффилированное лицо).

Сообщение от madam Rihter

Включите в договор обязательно: а) условие о качестве передаваемого недвижимого имущества ... и в Акте приема-передачи подробно опишите качество принимаемого нежилого помещения.

Качество. Как его описать, чтобы не нарваться на штраф за перепланировку/переустройство?